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華森·牧羊春城前期營(yíng)銷策劃調(diào)整方案（3）
作者：在水底思想 時(shí)間：2008-9-28 字體：[大] [中] [小]
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二）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手近期調(diào)查分析：
1、頤陽·金谷名都：
金谷名都已經(jīng)開盤，高層、多層開始對(duì)外銷售，但是高層銷售不大理想。目前該項(xiàng)目的多層的起步價(jià)格、同層價(jià)格普遍高于小高層的相應(yīng)價(jià)格，比如多層起步價(jià)格為2020元／平方米，高層起步價(jià)格為1880元／平方米，差價(jià)為20元／平方米，多層與小高層的起步價(jià)之間存在差異，其策略是前期重點(diǎn)推銷高層。
優(yōu)勢(shì)：
1）其地產(chǎn)開發(fā)理念與營(yíng)銷理念相對(duì)成熟，有專業(yè)的銷售隊(duì)伍作支撐。
2）其電梯房三梯8戶，其營(yíng)銷專業(yè)、物業(yè)管理相對(duì)成熟。
3）其項(xiàng)目社區(qū)大，更能聚集人氣，另外中商集團(tuán)黃石分公司與其合作聯(lián)營(yíng)，將會(huì)帶動(dòng)八卦嘴一帶的商機(jī)。
4）交通有較好的優(yōu)勢(shì)，但有利有弊。
5）空中山水景觀較好
劣勢(shì)：
1）其項(xiàng)目地段位置靠近城區(qū)中心，且處于丁字路口處，交通更為方便，但是存在較大的安全隱患。
2）該項(xiàng)目背靠山體，在多雨時(shí)節(jié)，容易出現(xiàn)山體滑坡，波及該社區(qū)樓盤。
3）該項(xiàng)目靠近公路與鐵路，噪音污染與道路灰塵嚴(yán)重，噪音來自公汽與火車。
2、長(zhǎng)龍·牧羊詩苑
該樓盤接近清盤階段，但是由于該公司內(nèi)憂外困，資金鏈斷裂，尤為緊張，會(huì)導(dǎo)致后期有少量客戶退房的現(xiàn)象。
該項(xiàng)目一期早就處于清盤期，不會(huì)對(duì)華森項(xiàng)目構(gòu)成大的競(jìng)爭(zhēng)威脅，但是其二期小高層如果現(xiàn)在上馬興建，則會(huì)對(duì)華森項(xiàng)目造成較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅。當(dāng)然，其公司的誠(chéng)信度較差，遠(yuǎn)不及華森公司，那么必然會(huì)讓一部分周邊居民在購(gòu)房時(shí)考慮華森項(xiàng)目，本公司項(xiàng)目的小高層會(huì)有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
3、華泰·磁湖新都
磁湖新都的多層銷售狀態(tài)，好于其小高層銷售狀況�？傮w來說，其小高層對(duì)華森項(xiàng)目構(gòu)成了較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅。目前該項(xiàng)目的小高層起步價(jià)格上升到1720元／平方米，物業(yè)管理費(fèi)0.3元／平方米。
優(yōu)勢(shì)：
1）已經(jīng)建成為現(xiàn)房；
2）存在地段優(yōu)勢(shì)，處于城市二線；
3）價(jià)格適中。
劣勢(shì)：
1）營(yíng)銷手段單一；
2）小高層處于路邊，灰塵較多，可能導(dǎo)致部分客戶會(huì)選擇環(huán)境安靜、空氣清新的樓盤項(xiàng)目；
3）該項(xiàng)目的推廣力度不力，導(dǎo)致客戶對(duì)其產(chǎn)品品質(zhì)度和美譽(yù)度認(rèn)識(shí)不夠多，促使其項(xiàng)目產(chǎn)生模糊性購(gòu)買力，導(dǎo)致營(yíng)銷局面走向消極態(tài)勢(shì)。
4）該項(xiàng)目靠近公路與鐵路，噪音污染與道路灰塵嚴(yán)重，噪音來自公汽與火車。
4、江漢·水榭名居
該項(xiàng)目已經(jīng)清盤，不構(gòu)成威脅，不作分析。
5、牧羊·水云軒
該項(xiàng)目屬獨(dú)棟小高層，已經(jīng)開盤，經(jīng)筆者調(diào)查，該盤起步價(jià)格為1620元／平方米，其營(yíng)銷人員說其電梯物業(yè)費(fèi)在本地區(qū)是最低的，但未具體告知，對(duì)本項(xiàng)目的小高層構(gòu)成威脅。營(yíng)銷人員應(yīng)該掌握其劣勢(shì)，學(xué)會(huì)在營(yíng)銷過程中對(duì)其進(jìn)行正面攻擊。
1）該項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地段靠近沿湖大道，交通方便，空中部分住宅景觀較好；物業(yè)費(fèi)用不算太高。
2）該項(xiàng)目劣勢(shì)：沒有相對(duì)成熟、專業(yè)的物業(yè)配套、園林社區(qū)配套，沒有較好的生態(tài)景觀支持。
6、雄俊·康居人家
該項(xiàng)目其起步價(jià)在1200－1300之間，多層處于清盤階段，小高層還有少量存量，該項(xiàng)目因劣勢(shì)較為突出（環(huán)境污染），優(yōu)勢(shì)也較為突出（價(jià)格低），所以與本項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)及特點(diǎn)存在較大差異性，未能構(gòu)成同等競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，故不作分析。
7、聚豪·金山花園
開發(fā)商是福建一個(gè)老板，該項(xiàng)目位于八卦嘴105號(hào)，項(xiàng)目由一棟小高層、三棟多層組成，戶型面積60－130平方米，共計(jì)10種戶型。該項(xiàng)目分析如下：
優(yōu)勢(shì)：該地段靠近八卦嘴中心地段，靠近沿湖大道主干道，處于棗子山路，周邊環(huán)境配套較好。
劣勢(shì)：該地段類似坡地結(jié)構(gòu)，上下班車輛行使不夠方便、安全；從設(shè)計(jì)的戶型風(fēng)格來看，十分不理想，戶型比較傳統(tǒng)，結(jié)構(gòu)有些老化，甚至十分的不合理（一進(jìn)門就是衛(wèi)生間的或旁邊就是衛(wèi)生間的戶型占了五分之二）；從該項(xiàng)目目前的推廣與營(yíng)銷策略來看，有些紊亂。
威脅：該項(xiàng)目與華森項(xiàng)目的開發(fā)形態(tài)十分相似，一個(gè)小高層，三個(gè)多層，價(jià)格也可能較為接近，會(huì)成為華森項(xiàng)目的顯在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
機(jī)會(huì)：該項(xiàng)目地處棗子山路，周邊環(huán)境配套較好，靠近八卦嘴中心地帶，會(huì)存在一定的住宅房的營(yíng)銷機(jī)會(huì)點(diǎn)與營(yíng)銷空間。
目前，據(jù)初步調(diào)查，該項(xiàng)目的前期促銷起步均價(jià)在1580－1620元／平方米之間。
五、房交會(huì)參展活動(dòng)籌備計(jì)劃
房交會(huì)時(shí)間：初步定在2006年11月10、11、12三天。
房交會(huì)地點(diǎn)：體委大院內(nèi)及門口兩側(cè)
舉辦 單位：黃石市房管局